韩某欲购买李某的一套二手房屋。韩某于2020年11月20日实地看房后当即决定购买，当时与李某协商确定房屋交易价格为76.2万元，韩某当日即支付定金2万元，李某向韩某出具收条予以确认，双方商定次日签订正式的《商品房买卖合同》，并在签订合同后三日内支付首付款30万元，下剩房款通过银行贷款的方式支付。2020年11月21日，李某告知韩某因其个人原因不想出售涉案房产，同时明确表示拒绝签订合同及双倍返还韩某定金。因李某的违约行为导致韩某购买涉案房产的目的无法实现，经韩某多次与李某协商无果，只好向法院提起诉讼。

　　李某称，双方约定签订《商品房买卖合同》后，韩某支付我30万首付款用来清偿银行贷款并赎回房屋产权证，给韩某办理过户，后经银行了解，该首付款会被质押于银行，需另筹款30万元赎回房屋产权证，我短时间无法筹集资金，故不具备出售二手房屋的条件，我于次日即2021年11月21日告知了韩某上述情况。

　　冠领律师观点：

　　韩某、李某虽未订立书面的买卖合同，但李某收受了定金20000元，该款应属立约定金。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。韩某、李某对二手房交易中的抵押贷款流程存在误解，在二手房交易过程中，以该房屋办理银行按揭贷款的，首付款先由贷款银行冻结，待房屋产权过户转移后，由买受人办理二手房按揭贷款，贷款审批发放后，首付款予以解冻。实际交易过程中，李某并不能取得并支配首付款用以偿还贷款、解除抵押，双方的立约条件与现实条件不符，导致房屋买卖合同未能订立，但此系不可归责于双方当事人的事由，双方对此均无主观过错，不应适用双倍定金罚则，故本院依法判令李某返还韩某定金20000元。韩某虽于事后告知李某可另行筹措还贷款项，但双方始终未能达成合意，韩某据此主张李某违约缺乏事实依据。

　　综上，依照相关法律规定，法院判决如下:

　　一、李某李某于本判决生效之日起三日内返还韩某韩某定金20000元;

　　二、驳回韩某韩某的其他诉讼请求。

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　　撰稿人：刘力珮

　　审稿人：冯昱

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