父子先后承租同一房屋，不料房屋中途被抵押，该房屋还能符合买卖不破租赁的情形吗?近日，冠领律师代理了一起房屋租赁合同纠纷案。因北京某投资公司违约，当事人赵信(本文人物均为化名)要求解除与其签订的租赁合同，并要求返还已付租金、赔偿利息等损失。冠领律师接受委托后，成功帮助当事人追回财产损失27万余元，并成功解除租赁合同。

　　2015年5月25日，赵信的父亲赵亮与北京某投资公司签订租赁合同，约定赵亮承租投资公司所有的一套房屋，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日。该合同履行期间，投资公司将该房屋抵押给深圳某小额贷款公司，2015年9月14日，双方办理了抵押登记。

　　父亲与投资公司的租赁合同到期后，2018年8月27日，儿子赵信与北京某投资公司签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金53万元，付款形式为半年付。2020年2月1日，赵信将2020年3月1日至8月31日期间的租金26.5万元支付至投资公司。

　　2020年3月7日，北京某电子公司在对房屋抵押司法拍卖中竞价中胜出，并办理了产权证，成为房屋新的产权人。电子公司随即要求收回该房屋，导致赵信无法继续使用该房屋。赵信认为，投资公司刻意隐瞒了房屋在2015年9月被抵押的事实。由于投资公司的违约行为，给赵信造成巨大经济损失。赵信多次催讨无果，只好诉诸法律手段解决问题。在一番考察后，赵信决定将案件委托给冠领律师事务所代理。

　　庭审中，被告投资公司称，其未隐瞒房屋抵押的事实。在涉案房屋进行拍卖时还曾通知原告去参加拍卖。双方的租赁合同并未到期，买受方可以继续履行之前签订的合同，被告不存在违约行为。

　　第三人电子公司述称，被告在2015年就已经把房屋抵押了，该情形不符合买卖不破租赁的原则。其是在2020年3月7日通过拍卖购买的涉案房屋，3月8日涉案房屋登记到公司名下。因原告未支付2020年3月8日至8月31日期间的租金，所以我方就要求原告腾退房屋。

　　冠领律师根据有充分证据证明的事实，在庭审中指出：

　　第一，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。

　　第二，被告存在违约行为，原告请求解除合同合法有据。原告向被告缴纳了2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金。电子公司通过拍卖成为了房屋的产权人，被告不再对涉案房屋享有任何权利。但被告未提交证据证明其在与原告签订租赁合同时，已经书面告知原告涉案房屋存在抵押的情况。因被告自身行为导致租赁合同不能继续履行已构成违约，双方租赁合同在2020年3月7日已经不再具备继续履行的条件。

　　第三，双方合同解除后，被告应支付相应费用。包括：押金50000元、租金249836元并支付利息损失及提前解除合同的违约金44167元。

　　据此，人民法院采纳了冠领律师的部分意见，依照相关法律规定，判决如下：

　　一、原告与被告于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除。

　　二、自本判决生效之日起七日内，被告给付原告违约金44167元。

　　三、被告退还原告押金50000元、租金220027元。

　　四、自本判决生效之日起七日内，被告以270027元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准，向原告赵信支付2020年3月8日起至实际付款之日止的利息。

　　五、驳回原告赵信其他诉讼请求。

　　(本文图片来源于网络，如有侵权请及时联系删除)

　　撰稿人：刘力珮

　　审稿人：段光平

　　稿件类型：原创A