2015年深秋，上海某小区刚交付不久，窦英章阿姨便来到此处看房，其中左棋的房子满足了窦英章的大部分要求。在多番考量后，窦英章与左棋签下了《房地产出售确认书》，窦英章当场付清首付款66万元，房子也同步交付。此后一年里，窦英章分三次将剩余32万元尾款结清，总计98万元房款全部支付到位，随即着手装修并住了进去。按照合同约定，双方应在2018年底前共同前往交易中心办理过户手续。

窦英章本以为交易会顺利完成，但一纸查封打破了这份平静。左棋早年与兄弟姐妹存在共有纠纷，败诉后进入执行程序，法院遂对这套房产进行了司法查封。窦英章这才发现，自己花了一辈子积蓄买的动迁安置房，竟因卖家债务被封。为了维护权益，窦英章先是向执行法院提出案外人执行异议，未获支持；2019年又向法院起诉要求履行过户义务，法院确认房屋买卖合同合法有效，但以“查封未消除、过户存在客观障碍”为由，驳回了过户诉请，告知待障碍排除后可另行主张。

这一等，又是五年。期间窦英章未放弃维权，持续关注查封动向。2024年，窦英章联系到北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，律师蔡锁民受律所指派代理本案。

冠领律师分析案件后，调取了涉案房产现状，发现里面不止一个查封，一个首封，一个轮回查封，并且查封的法院不一样。律师代理窦英章先后提起几次执行异议，以及执行异议之诉，请求解除房屋的查封，完成过户。但由于各类原因，并未获得成效。

随着时间推移，律师发现案涉房产中的轮回查封马上到期。冠领律师果断建议窦英章值此其他查封期限已过之时，自己申请查封涉案房屋，以取得首封权利。如此一来，窦英章作为首封权利人，可以随时自行申请撤销查封，避免房屋因左棋其他债务关系再查封。

随后，冠领律师代理窦英章提起了第二次房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令左棋配合将房屋过户至窦英章名下，并自愿承担全部过户税费。

庭审中，被告左棋经合法传唤未到庭，法院依法缺席审理。冠领律师向法庭完整出示了2016年《上海市房地产买卖合同》、98万元房款全额支付凭证、历年物业费缴纳记录及入住证明，并重点提交了最新的不动产登记簿信息，证实系争房屋现仅存窦英章自行申请的查封（可随时撤销），无其他限制信息，客观障碍已消除。

律师指出：涉案房屋买卖合同业经生效判决确认有效，窦英章已付清全款并合法占有使用近十年；左棋作为出卖人负有协助过户的合同义务，现过户已无法律与事实障碍，左棋应按约履行。

法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见。2025年11月6日，法院判决：左棋于判决生效之日起十日内将涉案房屋过户登记至窦英章名下。

结案后，窦英章专门定制锦旗赠送给冠领律师致谢。从2015年签下合同、付清房款、入住，到2025年终获法院判决过户，这场横跨十年的房屋买卖拉锯战终于落下帷幕。冠领律师通过持续跟进查封状态变化、精准把握“障碍消除后可再行主张”的裁判指引，在条件成就后及时启动二次诉讼，帮委托人顺利拿回了迟到十年的房本。（文中除代理律师外，当事人名字均为化名）

撰稿人：霍雨菲

审稿人：董振杰