2022年春天，年近花甲的陈情（化名）为圆老母亲“推窗见景，倚栏晒暖”的晚年心愿，几乎踏遍了北京朝阳区的在售楼盘。直到她看到丰凌公司（化名）开发的新楼盘，销售员热情展示的顶层户型图让她眼前一亮图中用红笔勾勒出的宽阔露台，正是母亲梦寐以求的阳光空间。

正式签订房屋买卖合同前，陈情反复与销售确认“露台能否安全使用”。在得到肯定答复后，尽管这套67平米的“蜗居”单价远高于同楼栋的次顶层，她仍毫不犹豫地斥资494万余元买下。

然而2024年6月收房那天，当陈情满怀期待地推开顶层新家的门时，映入眼帘的却是三面悬空、没有任何围栏防护的水泥毛坯台面，脚下仿佛变成了几十米高的“悬崖”。别说让老人在上面悠闲地晒太阳，就连站上去都令人不寒而栗。于是，陈情当场拒收房屋。

此后两个多月里，陈情多次催促销售解决露台围栏问题。对方起初承诺“后天弄完”，而后推诿“公司开会定”，直至8月彻底摊牌：“露台做不了了，城管没批。”陈情如遭雷击她为这方露台支付了高昂溢价，如今核心购房需求化为泡影，丰凌公司不仅强硬表示“合同没写露台，退房免谈”，甚至援引补充协议中“15天内不书面解约即丧失解除权”的条款，声称她早已无权退房。孤立无援的陈情走进了北京冠领律师事务所的大门，将最后的希望寄托在律所指派的姜鹏律师身上。

面对这起开发商以“合同未载明相关条款”为由规避承诺的典型纠纷，律师率先锁定了两大突破口：

首先，律师指导陈情整理了销售环节的全部聊天记录，其中“带露台的房”“露台是一个亮点”等对话清晰证明露台是双方缔约的核心要素，销售人员作为丰凌公司的职务代表，其所作出的承诺构成要约，而非单纯的口头允诺。

与此同时，律师仔细审查了丰凌公司重点引用的补充协议条款，发现“销售广告不构成合同内容”“放弃解除权”等限制性表述，均系丰凌公司为重复使用而预先拟定的格式条款，且未以加粗、下划线等合理方式提请购买人注意，依据《民法典》相关规定，上述条款应属无效。

2024年10月，律师代理陈情向北京市朝阳区法院提起了房屋买卖合同纠纷之诉。

2025年秋，法院依法适用普通程序，对本案进行了公开审理。庭审中，律师申请了同小区其他顶层业主出庭作证，证实顶层单价因露台而显著高于次顶层，交易对价已隐含露台价值，有力驳斥了丰凌公司关于“露台系赠送”的辩解。

面对丰凌公司主张的“解除权超期”，律师从容指出，补充协议中约定的15日除斥期间仅针对“单纯逾期交房”，不适用于“露台永久无法交付”这一根本违约情形，且该条款本身不合理地限制了购房人的主要权利，不应成为合同内容。

最后陈述环节，律师以“合同目的落空”为矛，直指丰凌公司核心义务履行不能，应承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。

2026年1月，法院经审理认定上述购房合同格式条款无效，判决解除案涉相关合同，丰凌公司需全额退还陈情购房款494万余元，并赔偿陈情专项维修资金1.3万余元及资金占用费。

一张带有露台的户型效果图，引发了一场494万余元购房款的纠纷与漫长的维权路。所幸，在冠领律师的专业代理下，陈情成功全额挽回了损失。这起案件也警示开发商：卖房的“噱头”，一旦构成销售承诺，便是契约不可分割的一部分；而藏进补充协议的免责格式条款，终究无法逾越法律公平正义的底线。

撰稿人：许少清

审稿人：张冠彬