2024年12月，北京丰台一处翻新后的院落前，季常春对着堵在门口的人群高声质问：“我租下这院子，单改造就花了上千万，才用三年你就要收回，这合理吗？”人群领头的房东贾梁立刻反驳：“租赁合同一年一签，到期你不按新价交租，我不续租，有啥问题？”

季常春气得发笑。2021年他租赁该院落时，贾梁曾坦言，这处上千平方米的院落因安全隐患被查封多年，一直空置，有能力且愿意接手的人很少，所以只要没特殊变动就能长期租，只有遇到拆迁时，承租方才需要配合。

为表诚意，贾梁主动设计了“主合同+补充协议”的双重保障合同形式：租赁合同采用一年一签，通过年度签约及时明确当期租赁权利义务，确保条款与实际履行需求同步，实现“效力新”的动态保障；同时附带补充协议，明确约定拆迁前院落由承租方持续使用，租金按日结算且绝不涨价，若遇政府征收，承租方再无条件撤离，为长期租赁关系筑牢“效力久”的稳定根基，彻底打消季常春对租期及成本的顾虑。

因为这份承诺，季常春未提装修免租期，直接按约定起租并先后投入1300余万元进行改造。可没想到，院落仅用三年，贾梁就突然提出涨租。季常春明确拒绝后，按原租金标准提前一个月支付了2024至2025年度租金，但却被贾梁退回。现在，贾梁为“维权”，竟纠集人员堵门。

为保障院内商户能正常运转，季常春果断选择报警，警方随后驱散了现场人群，但双方的核心矛盾仍没解决。不久后，他收到法院传票，贾梁以租赁合同纠纷为由起诉，要求他腾退院落，并赔偿违约金及院落占有使用费。

为保住辛苦改造的院落、维护自身权益，季常春找到北京冠领（朝阳区）律师事务所，律所指派李海明律师代理此案。冠领律师梳理案情后认为：补充协议才是合同的核心，贾梁强调“一年一签”的主合同，却刻意忽略补充协议，明显是断章取义；而且季常春提前一个月按原标准付租，并未违约。

随后，冠领律师有条理地搭建证据链，并在2025年3月开庭时与季常春一同到庭应诉。庭审中，贾梁的代理人提出主张：主合同已到期，补充协议不构成长期约束；“拆迁前持续使用”条款违反《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过20年”的规定，应属无效；此外，季常春未提前提交书面续租申请、拒绝支付涨租后的租金，已构成违约，需承担违约金和院落占有使用费。

针对这些主张，冠领律师当庭逐一反驳：其一，双方连续三年签内容一致的补充协议，足以证明“直至拆迁”才是真实租赁意图。所谓“一年一签”，只是细化租金支付方式，并非对租赁期限终止的约定。

其二，案涉院落面积大、改造需大额投入，短期“一年一签”不符合这类院落的租赁惯例，季常春正是因为补充协议里“拆迁前可使用”的约定，才愿意投钱改造，这更符合常理。

其三，即便“永久使用”有争议，也仅超过20年的部分无效，目前双方只履行了三年，且没涉及拆迁，远没到法定租赁期限上限，贾梁以此主张合同到期，没有法律依据。

其四，贾梁主张涨租却未提供书面协议，无法证明双方达成合意；季常春按原标准支付租金被退回，不存在拒付行为。季常春占有院落是合法的，贾梁主张的“院落占有使用费”没有事实基础，季常春也不构成违约。

2025年8月，法院最终采纳冠领律师的代理意见，判决驳回贾梁的全部诉讼请求，案件受理费由贾梁承担。

拿到判决书那天，季常春站在院落门口，看着商户们忙着装卸货物的场景，长长舒了口气。冠领律师拍了拍他的肩膀，提醒：“后续履行合同，记得留存好租金支付凭证和沟通记录，有问题随时联系。”季常春点头转身，阳光洒在他当年重新铺设的水泥地上，映出的不仅是如今正常运转的院落的景象，更是法律对诚信与契约精神的坚定守护。（除冠领律师外，本文人物均为化名）

撰稿人：姚晓婷

审核主编：董振杰