“律师，这套房子虽然我们没有过户，但已经居住三年多了，现在因为原房主欠钱不还被法院查封了，您要帮帮我们啊！”2024年6月，北京门头沟的高紫辉一家因房屋被法院突然查封，来到北京冠领律师事务所咨询寻求解决办法。

据了解，2020年高紫辉委托他的母亲与王一签订购房合同，约定购买王一位于北京门头沟的一套房产。

2022年的一天，家门口突然来了几个法院的人，称房子的主人没有履行还款义务，要查封该房屋。高紫辉有些不知所措，与法院工作人员沟通后才得知真相。

2022年7月，王一的前夫因拖欠河北邢台苟瑞的债务被法院强制执行，因案涉房屋属于他们的夫妻共同财产且登记在王一名下，这便被法院“看中”采取了强制措施。乌龙背后的真相法院并不清楚，高紫辉一家与法院、王一多次沟通无效，便来到北京冠领律师事务所咨询，这就有了文章开头的一幕。冠领律所经研判，指派擅长解决民事纠纷的程薇律师办理本案。

冠领律师与高紫辉沟通案情后，立即查阅王一丈夫拖欠钱款案的判决书、法院执行文书。理清案件始末后，冠领律师将苟瑞列为被告、王一列为第三人，代理高紫辉向河北邢台某区法院提起了执行异议之诉。

法庭上，苟瑞辩称房屋作为不动产应该以登记部门登记簿为准，案涉房屋买卖合同双方是王一与高紫辉的母亲，本案与高紫辉无关。

王一称，高紫辉委托其母亲与我签订房屋买卖合同，高紫辉已经按照约定支付对价，房屋已经交付给高紫辉，只是目前购房尾款支付条件尚未成熟，房屋不能办理房产证。

冠领律师指出：

依据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定：

首先，案涉房屋在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，法院于2022年7月20日查封案涉房产，王一与高紫辉母亲于2020年6月签订《房屋买卖合同》，双方虽没有办理过户登记，但不影响合同效力。

其次，依据高紫辉提供的社区居住证明、装修押金收据、物业费收据凭证以及取暖费缴费凭证，可以证明高紫辉在法院查封房屋前已经合法占有案涉房屋。

再次，依据高紫辉提供的银行转账记录以及王一出具的收据，可以证明高紫辉已按照协议约定向王一支付房款，并按照法院要求将剩余5万元房款交到法院，所以高紫辉已经支付房屋全部房屋价款。因其他客观原因房屋未能办理产权登记，并非高紫辉自身原因所致。

因此，高紫辉享有排除强制执行的民事权益。

最终，法院采纳了冠领律师代理意见，依法判决不得执行案涉房屋。冠领律师通过核查房屋信息，梳理对方债务纠纷案、本案的事实证据，最终帮助委托人的房屋免于执行！

撰写人：杨佳钰

审核主编：段光平