2016年12月16日，方某与张某签订《北京市房屋租赁合同》，方某将位于北京市的一套铺面房租予张某，租赁期限自2016年12月16日至2021年12月15日。前三年租金为每年50万元，支付方式为半年付。自第四年开始租金在上一年度基础上递增10%。2019年1月15日，董某与张某签订《店面转让协议》，约定张某将涉案店面转让给董某。董某承租涉案房屋后用于经营餐饮。2020年1月，受新冠病毒疫情影响，董某无法正常经营。2020年6月25日，董某被迫闭店。随后董某为减少损失，希望进行转租，但方某未配合董某进行转租，严重损害了董某利益。2020年11月14日，董某通过微信向方某发送解除通知，要求解除合同，经与方某协商未果，只好诉至法院。

　　方某称，不同意董某诉讼请求。涉案房屋是张某所有，张某与方某是朋友，经张某某同意，方某将涉案房屋出租予张某。租赁合同履行期间，张某将租赁合同的权利义务概括转让给董某，并告知了方某，但原、方某并未重新签订房屋租赁合同，仍然延续原合同。自2019年1月15日起，董某按原合同标准向方某支付租金，支付至2020年7月15日，之后租金未支付。受疫情影响，董某确实自2020年1月起未营业，在此期间，方某免除了董某半个月租金。董某所述的16万元押金是张某交付方某的，但张某曾告知方某董某已将16万元押金给付张某。2020年10月，因街道要进入涉案房屋拆除违建，但董某不在北京，方某配合街道撬门进入涉案房屋，拆除后方某将房屋上锁。方某随时可以向董某交付钥匙，也同意董某进行转租，但目前涉案合同尚在履行中，董某尚欠租金、水电费、物业费未结清，故不同意解除合同并退还董某押金。

　　冠领律师观点：

　　依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。法院认为，方某自案外人张某处受让涉案房屋租赁合同的相关权利义务，原、方某均认可双方未签订新的房屋租赁合同，双方延用原合同，故原、方某均应当依照原合同履行自己的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。鉴于董某承租涉案房屋系用于经营餐饮，受新冠肺炎疫情影响，董某经营困难，现董某明确表示其不具备继续履行合同的能力，且已于2021年3月25日自行将涉案房屋内董某物品搬离，涉案租赁合同目的无法实现，故涉案合同应予解除。合同解除，方某应当退还董某押金。

　　经审理，法院判决如下：

　　1、确认董某董某与方某方某签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年3月25日解除;

　　2、方某方某于本判决生效后七日内退还董某董某押金160000元;

　　3、驳回董某董某的其他诉讼请求。

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　　撰稿人：刘力珮

　　审稿人：冯昱

　　稿件类型：网站原创