办案公告：由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导，梁爱华律师代理的广东广州商品房买卖合同纠纷案，经由广州仲裁委员会审理，作出《裁决书》，裁决申请人与被申请人（委托人）签订的《商品房买卖合同》解除，申请人向被申请人返还房款12.2万元，并减免了被申请人近半违约责任。

2021年1月，杜新枝（化名）与广州某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，认购了一套价值40.2万元的房屋，并支付了12.2万元首付款。杜新枝随后与一家贷款顾问公司签订了《按揭代理协议》，委托其向银行办理贷款，但由于当地政策变化，银行在审批贷款时严查房屋首付款来源，导致杜新枝的贷款申请未通过。

2023年3月，房地产公司向杜新枝送达《催款通知函》，表示因他未能按约支付28万元剩余购房款，至今已经产生8万元滞纳金，故要求他立即履行付款义务并缴纳逾期付款违约金。

杜新枝认为他并不是故意违约，能否获得银行按揭贷款不是他所能控制的，在未能办理按揭手续时，《商品房买卖合同》中关于支付剩余房款的相关约定应当认定无效，自然也无需支付因此产生的违约金。

双方经多番协商后始终无法达成一致。2023年11月，房地产公司按照双方关于争议解决方式的约定，向广州仲裁委员会申请商事仲裁，要求解除《商品房买卖合同》，并要求杜新枝支付违约金。接到仲裁通知书后，杜新枝来到北京冠领（广州）律师事务所，希望委托律师帮助他减轻违约责任。冠领律所经过研判接受了委托，委派梁爱华律师代理此案。

冠领律师深入分析案情后，代理杜新枝出庭发表答辩意见指出：违约金的性质是以补偿损失为主，以惩罚性为辅。根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减免。本案中，房地产公司并未提交证据，证明其因杜新枝的违约导致了具体损失，且杜新枝未能办妥按揭手续，确实受到银行贷款政策的影响，因此房地产公司主张的违约金过高，恳请仲裁委综合合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素予以减轻。

冠领律师接着向仲裁委提起反请求，要求房地产公司在《商品房买卖合同》解除后，向杜新枝返还已付房款。冠领律师提出：虽然《商品房买卖合同》是因杜新枝的违约而被解除，但在杜新枝承担违约责任后，房地产公司理应将房款返还给他。

仲裁委经审理后采纳了冠领律师的意见，于2024年8月作出裁决：杜新枝与房地产公司签订的《商品房买卖合同》解除，房地产公司向杜新枝返还房款12.2万元，杜新枝向房地产公司支付违约金4万元。

由于银行贷款原因导致买房人无法履行合同的，可以优先考虑适用“情势变更”原则解除合同。如双方已约定贷款不成的处理方法，则可以请求人民法院适当减少违约金数额。买房人可以从守约方的损失（比如房价涨跌情况）、合同的履约情况（比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行）、当事人的过错程度（比如违约方或守约方是否有过错）、预期利益（比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会）等几方面尝试说服法官，以求降低违约金数额。

撰稿人：谷楠

审稿人：张冠彬