房子作为现代社会的一项重要资产，不仅是家族财富的象征，很多人更是将其视为安身立命之所。2021年，已在广东东莞打拼多年，即将迈入而立之年的李先生也开始筹备买房这件人生大事。

但因经济条件所限，李先生并不具备在东莞市区买房的实力。所以，李先生就退而求其次，将目光放到了远离市区的城乡结合部。他在某中介公司的介绍下，找到了一家主推合作建房项目的地产开发商。如果和该公司合作，李先生仅需出资30多万元，待房屋建成后，就能获得一套百平米住宅的产权。与市区动辄几百万的商品房相比，这等优惠的房价对李先生来说完全没有房贷压力，至少能让他在买房这事上少奋斗30年。

2021年4月，李先生与这家开发商正式签订《合作建房协议书》，双方约定李先生支付38万多元，日后就能分得位于东莞市某村的一套住房，就连具体的楼栋和房间号都写进了协议里。为确保万无一失，李先生还找了一位律师做了签约见证。

结果李先生按约支付建房款后，转眼两年过去，新房还未建成。李先生经多番了解，才知道该公司并不具备开发房产的资质，其建房并未经过合法的审批，双方计划要建的房屋实际是私人违建小产权房。

李先生遂要求开发商全额退款，但双方未能就退款金额协商一致。李先生为挽回损失，便委托了北京冠领（深圳）律师事务所，冯福添律师受律所指派承办此案。

冠领律师接案后，首先就房屋未能建成的原因展开了调查，发现问题的根源在于土地性质。李先生与开发商合作建房的土地实为集体工业用地，未经合法的审批手续，不能用于房产开发。

另外，冠领律师还了解到，李先生支付的购房款其中有一部分由介绍合作的中介公司收取，这直接导致李先生在要求全额退款时，两家公司出现了互相踢皮球的情况。

基于此，冠领律师收集相关证据，将中介公司和地产开发商及其负责签约的工作人员列为共同被告，代理李先生向法院提起诉讼，主张被告在缔约过程中隐瞒土地情况，存在过错，请求确认案涉《合作建房协议书》无效，要求被告全额退还建房款，并支付相应资金占用费。

被告公司答辩时避重就轻，未对案涉土地性质以及房屋违建问题作出正面回应。坚称李先生明知案涉在建房产的实际性质还购买该房，存在过错。并表示案涉性质的房屋在当地普遍存在，公司未能如期交房是客观原因所致，现在已经有条件继续履约。

对此，冠领律师结合《土地管理法》中的规定，明确指出：

案涉《合作建房协议书》中所涉土地为工业用地，根据法律规定，这类集体经营性建设用地的出让、出租等，应当经过本集体经济组织成员的同意。被告公司未履行相关的土地使用手续，就与李先生签订案涉协议，属于违反法律的强制性规定，协议应属无效。该公司在土地及建房的手续不合法的情况下，承诺李先生可以取得房屋产权并自行转让，存在明显的过错，理应退还相关费用。

法院经审理，支持了冠领律师的代理意见，认定开发商在签约过程中存在过错，最终判决确认案涉协议无效，并要求该公司限期向李先生退还全部建房款，赔偿律师见证费、资金占用费等共计近40万元。

在本案中，冠领律师从土地性质入手，找到确认合同无效的法定事由，一举帮李先生挽回了全部损失。本案也提醒广大购房者，在集体土地上合作建房有风险，购房前务必要仔细调查开发商的资质和所涉土地性质，如遇纠纷，可以及时委托律师通过法律途径解决。

撰稿人：骆春燕

审稿人：张冠彬